Quelles sont les charges de l’usufruitier ?

Qu’est-ce que le démembrement des biens ?

Légalement, le démembrement de la propriété consiste à séparer le droit de propriété en deux droits distincts : d’une part, la propriété exclusive du propriétaire nu et, d’autre part, l’usufruitier de l’usufruitier. Il s’agit donc de séparer certains éléments des droits de propriété et de les transférer à une autre personne. Le titre est le droit de disposer, dans une certaine mesure, d’un bien. Quant à l’usufruit, un droit de propriété temporaire, vous permet de profiter de la propriété, c’est-à-dire de l’occuper ou d’en tirer un revenu locatif, mais au prix de la préservation de sa substance. Par définition, l’usufruit est temporaire, qu’il s’agisse d’une durée de vie annuelle ou d’une durée déterminée. L’une des principales conséquences, dans le droit des obligations, est que lorsque le droit à la propriété est démembré, chaque partie ne peut plus disposer librement des biens. En fait, tout le monde devrait demander le accord de l’autre. En pratique, cela a plusieurs conséquences :

  • la propriété ne peut être vendue sans le consentement conjoint du propriétaire et de l’usufruitier ;
  • l’usufruitier est tenu de garder la chose (et à la fin de l’usufruit de la restitution) ; en principe, le bien doit être rendu nu au propriétaire dans son état d’origine ;
  • le propriétaire nu doit laisser l’usufruitier profiter de la chose en toute tranquillité.

Qui peut louer le bien démembré ?

L’usufruitier, qui a le droit d’utiliser la propriété, a le pouvoir de conclure des baux résidentiels. Le droit de jouissance conféré à l’usufruitier signifie qu’il peut accorder seul un contrat de location pour une durée inférieure à neuf ans conformément à l’article 595 du Code civil et en percevoir des revenus.

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Toutefois, il existe une limite à la conclusion de contrats de bail commercial ou rural : en effet, le Code civil considère la conclusion de ces baux comme un acte d’aliénation nécessitant l’accord du propriétaire nu. L’usufruitier ne peut louer, sans l’aide du propriétaire, un fonds rural ou un bien immobilier à usage commercial, industriel ou artisanal. En l’absence d’accord du propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par le tribunal à accomplir cet acte seul. Si l’usufruit cessait avant la fin du bail, ce dernier serait inopposable au propriétaire nu pendant la durée du bail en cours.

Propriétaire nu ou usufruiter — propriétaire : qui doit s’occuper des réparations ?

Droits et obligations de tous :

En général, le Code civil prévoit un régime par défaut pour réglementer les relations entre le propriétaire nu et usufruitier. Qu’il soit loué ou non, un bien a des charges qui doivent être partagées entre l’usufruitier et le propriétaire nu. Lorsque le bien n’est pas loué, l’article 605 du Code civil prévoit que le principe de la répartition des réparations entre le propriétaire nu et l’usfruitier se fait comme suit :

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  • l’usufruitier n’est responsable que des réparations d’entretien ;
  • Les réparations majeures restent à la charge du propriétaire, sauf si elles ont été causées par un manque de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; dans ce cas, l’usufruitier est également tenu de le faire.

De manière générale, il s’agit de réparations majeures, toutes liées à la fondation, à la structure et à la solidité globale du bâtiment (poutres, murs, toitures notamment). Le reste est dans l’ordre de la maintenance, c’est-à-dire utile pour la maintenance du bâtiment en bon état.

Les réparations majeures restent à la charge du propriétaire nu

Me Cécile SAMPAIO, notaire à Bordeaux © Atelier Gallien

Toutefois, l’origine du démembrement est généralement conventionnelle ; par conséquent, les parties peuvent abroger les règles prévues par le Code civil en stipulant dans le contrat, par exemple, d’autres règles relatives à la jouissance de la propriété ou au partage des charges. Lorsque la propriété est louée, l’usufruitier tire un revenu de la terre. Par conséquent, dans les relations avec le locataire, c’est l’usufruitier qui assumera le rôle et les devoirs d’un propriétaire classique ; le propriétaire nu n’est qu’un tiers dans cette relation locateur/locataire. En ce qui concerne le droit de location, l’usufru-tuteur bailleur est considéré comme le seul propriétaire du bien et a toutes les prérogatives d’un propriétaire classique (conclure et signer le contrat de location, souscrire une assurance du loyer impayé, recouvrement du loyer, etc.) et est également lié par les mêmes obligations qu’un propriétaire traditionnel envers les locataires de l’immeuble auquel se réfère son usufruit. L’usufruitier n’est pas seulement lié aux coûts d’entretien du bien, mais également aux réparations majeures qui ne relèvent plus de la responsabilité du propriétaire, mais qui doivent désormais être supportées par l’usufruitier bailleur. En effet, la jurisprudence a renversé le principe traditionnel en affirmant qu’il appartient à l’usufru-gardien bailleur de prendre en charge toutes les réparations, qu’il s’agisse d’entretien ou de réparations majeures (arrêt du 28 juin 2006 de la Cour de cassation, 3e chambre civile 05-15 563). Enfin, l’usufruitier devra également s’occuper de toutes les réparations au cas où des dommages matériels commis par un locataire non délicat. La résiliation d’un usufruit ne remet pas en cause le bail. Le propriétaire nu reprend le bail en cours et doit attendre la fin du bail pour envisager sa résiliation, en respectant, bien sûr, votre avis. Une fois de plus, l’usufruitier et le propriétaire nu peuvent prévoir dans l’acte de démembrement ou par la suite, par mandat, une répartition conventionnelle différente des pouvoirs administratifs, dans laquelle les pouvoirs sont divisés ou attribués entièrement à un seul.

Droits et obligations de l’usufruitier et du propriétaire nu en matière fiscale

En cas de démembrement du droit de propriété et de location du bien loué, le propriétaire nu et l’usufruitier ont des obligations fiscales différentes. En fait, comme nous allons le voir, le propriétaire nu est fiscalement transparent car toutes les dépenses (entretien, réparations majeures, frais de location, etc.) étaient, dans ce cas, à la charge du bailleur usufrucguardien. L’imposition, après que le propriétaire nu ne perçoit aucun type de revenu imposable (les loyers qui viennent à l’usufruitier ; ainsi que les frais de réparation correspondant à l’usufruitier), en principe, ne peut déduire aucun déficit foncier lié au bien loué.

Le paiement de l’IFI est également à la charge de l’usufruitier

Quant à l’usufruitier, ce dernier reçoit les revenus générés par la location de la propriété, c’est-à-dire les loyers, et, comme nous l’avons vu précédemment, est également obligé d’effectuer des réparations. C’est pourquoi, conformément à l’article 156 du Code général des impôts, l’usufruitier est autorisé, de même qu’un propriétaire conventionnel, afin de déduire les dépenses et dépenses qui auraient pu être engagées dans le cadre de la location du bien. Cela signifie que vous pourrez déduire de vos revenus non seulement les dépenses et dépenses liées au loyer de votre activité (frais de gestion immobilière ou intérêts de prêt particuliers), mais également les frais d’entretien ou de réparation (que vous pouvez également amortir au cas par cas). Par conséquent, il est recommandé que l’usufruitire-propriétaire s’enregistre en tant que locataire non professionnel ou professionnel meublé, selon le cas, pour bénéficier de la possibilité de déduire les dépenses et de pratiquer l’amortissement. En ce qui concerne le paiement des taxes locales, lorsque la propriété est libre, l’usufruitier est tenu de payer la taxe foncière et la taxe de logement. Si la propriété est louée, la taxe de logement sera à la charge du locataire. Le paiement de l’IFI est également, en principe, l’usufruitier de la valeur du bien en pleine propriété. Dans certains cas, le propriétaire nu et l’usufruitier sont taxés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs, selon une répartition qui dépend de l’âge de l’usufruitier par rapport à une échelle d’imposition. C’est le cas d’un démembrement résultant d’une succession, ou dans le cas d’un don ou d’un héritage avec réserve d’usufruit au profit d’une personne morale, ou dans le cas d’un démembrement résultant de la vente du bien exclusif. Le propriétaire nu a donc la possibilité de déduire de sa base IFI les dettes découlant de la conservation ou de l’acquisition du bien démembré, même si celui-ci n’apparaît pas dans ses actifs imposables.

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