Pour trouver un rendement, les investisseurs immobiliers feraient bien de se rendre dans le Grand Paris. Le dynamisme économique de la région Ile-de-France, les nombreux projets d’infrastructure déployés pour améliorer les transports, l’attrait mondial de Paris — renforcé par les Jeux olympiques de 2024 — et le contexte de faibles taux sont à l’origine d’un marché immobilier en Ile-de-France qui a connu une hausse spectaculaire des prix en 2019. Une augmentation de 4,5 % le 1er novembre, selon les meilleurs agents !
La demande des premier et deuxième acheteurs est toujours très forte et les transactions se déroulent très bien. Voilà pour le tableau d’ensemble. Parce que l’Ile-de-France n’est pas un marché homogène et congelé. Les disparités sont très importantes : si les prix au mètre carré ont franchi l’année dernière à Paris la marque symbolique de 10 000 euros, les appartements les limites de la région se négocient encore environ 2 000 euros par mètre carré.
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En raison des prix himalayens fixés dans la plupart des districts, investir dans la capitale n’est plus vraiment rentable : la rentabilité d’une maison stagne à 3,3% et encore moins dans les quartiers huppés. Heureusement, l’Île-de-France ne se limite pas à Paris et il est toujours possible de trouver des secteurs attractifs dans les première et deuxième couronnes. Le rendement locatif brut peut atteindre et même dépasser 4 % ou même 5 %. Attention cependant, dans de nombreux cas, un retour facial tentant peut masquer un marché locatif insuffisamment dynamique. Le taux de vacances de postes sera élevé, tout comme le risque de paiements impayés. Quant aux perspectives de revente, elles seront difficiles.
Plan de l'article
L’expansion des transports publics fait rebondir les cartes
Quelles municipalités devraient faire l’objet d’un investissement immobilier réussi ? Comme toujours dans l’immobilier, la localisation est primordiale. En Ile-de-France, la proximité et la densité des réseaux de transport sont le premier critère à prendre en compte. Les habitants d’Ile-de-France sont très attachés à ne pas dépasser un certain temps de trajet vers leur lieu de travail. La tolérance ne dépasse pas une heure de porte-à-porte. Dans ce contexte, les multiples projets du Grand Paris se battent contre les cartes. Certaines municipalités seront ouvertes tandis que d’autres perdront leur attrait. En conséquence, de nombreuses villes, en particulier à l’est de Paris, connaissent une reprise fulgurante, comme Aubervilliers, Bondy, Créteil, Montreuil ou Neuilly-Plaisance, villes dont les prix augmentent de près de 10 % ou plus en un an, plus qu’à Paris.
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Dans ces communes en plein essor, les acheteurs misent sur les avantages de la nouvelle infrastructure de transport, en particulier les futures lignes du Grand Paris Express, qui entreront progressivement en service entre 2024 et 2030 (lignes 15, 16, 17 et 18). Sans oublier les extensions de plusieurs lignes de métro existantes ou le projet Eole qui prolonge le RER E à 55 kilomètres à l’ouest, jusqu’à Mantes-la-Jolie.
Le seul critère du transport n’est pas suffisant pour réaliser un investissement immobilier optimal. La commune cible doit être choisie scrupuleusement en fonction de ses caractéristiques et de ses projets urbains. Il en va de même pour le quartier sélectionné. Idéalement, vous devriez être un commerçant, avec les principaux services accessibles à pied. Sur le plan financier, le niveau des taxes locales sera surveillé de près, ainsi que le montant des frais. L’état de résidence et la performance énergétique de la maison seront également examinés.
Plusieurs éléments à prendre en compte lors de l’investissement dans de nouveaux produits dans le Grand Paris
Dans le cas d’une acquisition dans le neuf, il est conseillé de faire attention à ne pas s’appuyer sur des programmes visant à pour les investisseurs uniquement, sources potentielles d’embouteillage revente et souvent synonyme de condos mal entretenus. Faites également attention à tenir compte, dans les calculs de rentabilité, en plus de la réduction taxe permise par la loi, une hypothèse de revente avec perte de valeur si jamais l’horizon d’investissement est court ; il est conseillé de conserver l’actif pendant au moins douze ans afin de maximiser les avantages fiscaux de Pinel. Parce que les biens neufs sont généralement 20 % plus chers que les maisons d’anciens comparables. Une différence de prix qui tendra à diminuer dans temps, notamment grâce à la réévaluation de l’ancien parc.
Dernier point, mais non le moindre, le la surface de la propriété acquise doit être choisie en fonction du profil du locataires potentiels (étudiants, jeunes travailleurs, familles…). Et la quantité de l’achat dans le nouveau ne doit pas dépasser 300 000 euros (et 5 500 euros pour mètre carré) pour tirer le meilleur parti de l’exonération fiscale. En ce qui concerne les prix en mètre carré en Ile-de-France, les studios et les chambres de deux surprendre les produits les plus appréciés par les investisseurs.
Trois villes à investir dans la région Parisien
Combinant des perspectives d’actions attractives et des rendements locatifs supérieurs à la moyenne régionale… Voici le cahier des charges de notre sélection de trois communes de la région parisienne visant à vous permettre de réaliser un investissement immobilier rentable, notamment dans le Neuf ! Au fil du temps, ces villes (Aubervilliers, Gif-sur-Yvette et Poissy) devraient bénéficier pleinement des futures lignes du Grand Paris, en capitalisant sur leur propre dynamisme. Examen des forces et des caractéristiques de ces trois municipalités.
Aubervilliers, en pleine métamorphose
Population 86 061
Prix au m2 3 469 €
Loyer par m2 17,20 €
Rentabilité brute 5,95 %
Une fois négligé par transport, la troisième ville de Seine-Saint-Denis rattrapera son arriéré Ne le faites pas. La dernière étape de cette mise à jour sera l’arrivée en 2030 de la ligne 15 du Grand Paris Express. Ce métro automatisé desservira les stations de l’hôtel de ville Aubervilliers et Fort d’Aubervilliers, interconnexion avec les lignes 7 et 12 existants. L’aéroport Roissy-CDG ne sera éloigné de vingt-cinq minutes. Au-delà des transports, la municipalité est en pleine rénovation urbaine et économique. Symbole de cette métamorphose, l’environnement du Porte-d’Aubervilliers a vu le centre germer au cours des dix dernières années commercial The Millennium, ainsi que 500 000 mètres carrés de bureaux, y compris Siège social de Veolia. Pour sa part, Chanel va bientôt inaugurer un atelier de haute technologie dans le même secteur.
Une vitrine supplémentaire pour Aubervilliers, dont l’image a déjà été rehaussée par le nouveau campus L’Université Condorcet, le « Harvard français » des sciences sociales et humain. Sans oublier le nouveau centre de recherche de Saint-Gobain, avec que l’industriel confirme son attachement à la ville, où il se trouve depuis 1870. Bon à savoir : malgré cette nouvelle attraction, Aubervilliers propose prix au mètre carré le plus doux de la petite couronne. Accusé de réception en moyenne jusqu’à 4 558 euros dans le nouveau du passé Novembre, selon le Laboratoire Les agences immobilières sont parfaitement adaptées à un investissement Pinel. Il existe de nombreux programmes, même dans le centre-ville.
Gif-sur-Yvette, au cœur du projet Paris-Saclay
Population : 20 927
Prix au m2 4 283 €
Loyer par m2 14,50 €
Rentabilité brute 4,06 %.
Au bord du plateau de Saclay, territoire destiné à devenir le plus grand centre scientifique d’Europe en concentrant 265 000 emplois et 65 000 étudiants, cet ancien village celtique se développe rapidement. La ville d’Essonnia est appréciée pour sa qualité de vie. Ainsi que sa situation privilégiée, son institut, son centre marchand, ses deux stations de RER.
L’expansion de Gif-sur-Yvette passe par le développement du plateau du Moulon, où est le nouveau campus de Supelec central. Dans les environs immédiats, plusieurs nouveaux programmes sont en cours de marketing. Ils viendront compléter le parc de logements de l’éco-quartier O’Rizon. Les prix au mètre carré sont relativement abordables, environ 5 000 euros. À proximité, la future station Orsay-Gif (ligne 18 du Grand Paris Express) contribuera à renforcer l’attractivité de ce quartier en devenir.
Poissy, de nouveaux quartiers sortent de la terre
Population 37 146
Prix au m2 3 957 €
Loyer par m2 14,90 €
Rentabilité brute 4,52 %.
Apprécié pour son calme, ses boutiques et ses Pool d’emploi, Poissy offre un cadre idéal pour un investissement réussi dans les Yvelines. 60 % des Pisciacais louent leur logement, selon l’INSEE. Dans cette ancienne ville royale, choisie récemment paris-Saint-Germain pour construire votre centre de formation là-bas, la demande de location est prise en charge. Malgré le riche patrimoine historique de la ville, la plupart des maisons datent d’après-guerre. C’est le résultat, en particulier, de l’importante opération qui a profondément changé Poissy dans les années 1960 et 1970.
Quant aux nouveaux programmes, ils ne manquent pas, grâce à l’attractivité de la municipalité. Ils sont désormais concentrés dans deux nouveaux quartiers : Maurice-Clerc, où la résidence Instants Nature sera bientôt libérée, et Rouget-de-l’Isle, près de la station, qui bénéficie de la commercialisation du programme Bel Isle. Avantage non négligeable, la gare de Poissy accueillera le nouveau RER Eole en 2024. Cette ligne rapide réduira le temps de trajet de La Défense à seulement quatorze minutes. En 2026, la ligne de tramway 13 viendra compléter l’offre de transport public déjà très dense de Poissy.